In Deutschland gibt es zur Bestimmung des Immobilienwertes drei zulässige Verfahren: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Forberger Immobilien und Projektmanagement klärt Sie über die gängigsten Verfahren zur Wertermittlung auf.
Das Sachwertverfahren ermittelt anhand des Gebäudewertes (Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen) und des Boden- bzw. Grundstückswertes den sogenannten „Sachwert“ der Immobilie. Dieses Verfahren findet häufig dann Anwendung, wenn nicht genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Die nicht einheitliche Auslegung der Sachwert-Richtlinien sowie die Schwierigkeit, den Immobilienmarkt abzubilden, macht das Sachwertverfahren zu einem komplexen und schwierigen Unterfangen.
Das Ertragswertverfahren hingegen bestimmt den Immobilienwert anhand der zukünftigen Nutzung der Immobilie – welcher Ertrag in Zukunft erzielt werden kann. Hierbei spielen das Alter, der Gebäudezustand und die Restnutzungsdauer eine wichtige Rolle. Das Verfahren findet dann Anwendung, wenn Sie wissen wollen, ob sich eine Investition in eine Immobilie, z.B. bei Weitervermietung, lohnt. In der Regel kommt dieses Verfahren bei Kapitalanlagen (Wohnungen, oder Mehrfamilienhäusern) zum Einsatz.
Das Vergleichswertverfahren bewertet die Immobilie mittels umfangreicher Faktoren, die für die Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien gemeinsame Anhaltspunkte auf dem Immobilienmarkt bieten. Derartige Komponenten sind beispielsweise die Lage, die Ausstattung, der Zustand, die Größe und weitere. Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf der aktuellen Marktlage, die maßgeblich in die Berechnung des Immobilienwertes mit einfließt und somit eine objektive, präzise und tatsächliche Bestimmung des Wertes ermöglicht.
